Kalau orang yang pernah buat pinjaman bank, pinjaman perumahan, pinjaman peribadi, mesti pernah terjumpa dua benda ni.
1. Flat rate
2. Effective interest rate
Namun, ramai lagi yang tak faham. Kalau pergi ke bank, jika bernasib baik, pegawai bank akan tolong terangkan kepada anda.
Haaa kalau nasib tak baik pula, anda mungkin ambik je apa yang pegawai bank tu suggest tanpa penerangan lanjut. Last sekali, diri sendiri merana.
Okay, so jom kita tengok.
1. Flat rate
Flat rate adalah pengiraan kadar faedah berdasarkan harga pinjaman asal. Kadar faedah flat rate adalah sama sahaja setiap bulan walaupun baki pinjaman berkurangan.
Contoh, anda pinjam RM100,000. Maka dari tahun pertama hingga tahun ke-10, pengiraan faedah adalah berdasarkan harga pinjaman asal RM100k. Walaupun hutang anda dah tinggal RM50k, tetapi faedah tetap dikira atas jumlah RM100k.
2. Effective Rate
Effective rate dalah pengiraan kadar faedah berdasarkan baki pinjaman. Maksudnya, semakin berkurang nilai pinjaman, semakin rendah faedah yang dibayar.
Sama juga macam contoh tadi. Cuma bila hutang anda dah berkurang ke RM50k pada tahun ke-15, maka kadar faedah dikenakan ke atas baki RM50k, bukan lagi pinjaman asal.
So, dah boleh agak kan mana satu yang lebih untung? Ini contoh beberapa pinjaman untuk kedua-kedua kadar faedah di atas.
Flat rate: Biasanya dikenakan untuk pinjaman peribadi dan pinjaman kereta
Effective interest rate: ASBF, pinjaman perumahan, komersial dan perniagaan.
Yang jadi isunya, orang keliru sebab flat rate selalunya tunjukkan kadar yang lebih rendah. Walhal effective interest lebih rendah!
Okay jom kita buat kira-kira pulak
Contoh pertama – Pinjaman peribadi
Total loan: RM100,000
Tenure: 10 tahun
Flat rate: 4.5%
Berdasarkan kiraan calculator website fincrew.my
Flat rate = 4.5% bertukar total effective interest rate kepada 9%.
(Formula mudah Dr. Azizul Azli Ahmad, flat rate darabkan dengan 1.88 untuk tengok jumlah sebenar.)
Monthly installment amount RM1,208.33
Total bayaran semula adalah RM145,000.
RM45,000 lebihan itu adalah faedah yang dikenakan. Wowwww! Tunggu jappp. Lepasni korang akan lebih terkejut!
Contoh ke-2 – housing loan (pinjaman rumah)
Total loan: RM100,000
Tenure: 10 tahun
Effective interest rate: 4.5%
Berdasarkan kiraan calculator home loan calculator di propertyguru.com.my
Monthly repayment: RM1,036
Total repayment: RM124,320
Lebihan RM24,320 sahaja. Secara asasnya, pinjaman perumahan yang menggunakan effective interest rate lebih baik berbanding pinjaman peribadi.
Haaa saya kongsikan ni berdasarkan pembacaan sendiri. Tengok Google, tengok sharing mentor-mentor kewangan. Kalau ada salah silap, mohon tunjuk ajar.
Irfan Sa’id,
Alhamdulillahh syukurrr dapat belajar sesuatu.